Wir wohnen im eigenen Haus, deshalb ist das hier kein Beitrag aus eigener Betroffenheit. Meine Schwester hatte mich gebeten, ihre Abrechnung anzuschauen, und dabei habe ich drei Dinge gelernt, die ich aufschreiben wollte.
1. Die Frist
Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Kommt die Abrechnung später, kann er eine Nachzahlung in der Regel nicht mehr verlangen — ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen.
Für den Mieter gilt umgekehrt eine Frist von zwölf Monaten ab Zugang, um Einwendungen zu erheben. Das ist der Grund, warum die Abrechnung nicht ein Jahr auf dem Stapel liegen sollte.
2. Was überhaupt umlagefähig ist
Die Betriebskostenverordnung listet abschließend auf, was auf Mieter umgelegt werden darf. Was dort nicht steht, darf nicht abgerechnet werden — und genau hier lagen bei meiner Schwester zwei Posten:
- Reparatur der Haustürsprechanlage, 214 Euro. Reparaturen sind nie umlagefähig, nur Wartung. Das ist eine der häufigsten Positionen überhaupt.
- Verwaltungskosten, 180 Euro. Bei Wohnraummiete nicht umlagefähig.
Zusammen 394 Euro, die nach einem sachlichen Schreiben herausgenommen wurden. Der Vermieter hat nicht einmal diskutiert — mein Eindruck war, dass die Hausverwaltung es einfach mit übernommen hatte.
3. Der Verteilerschlüssel
Bei den meisten Positionen wird nach Wohnfläche verteilt. Bei Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Wenn eine Abrechnung Heizkosten zu 100 Prozent nach Fläche verteilt, ist das ein Fehler — der Mieter darf dann um 15 Prozent kürzen.
Bei meiner Schwester stimmte der Schlüssel. Auffällig war aber, dass die abgerechnete Gesamtwohnfläche nicht zu der Zahl passte, die in ihrem Mietvertrag steht. Das lohnt einen Blick, weil es alle Positionen auf einmal betrifft.
Wie ich es praktisch mache
Belegeinsicht verlangen. Der Mieter hat ein Recht darauf, die Originalrechnungen einzusehen — bei einer Hausverwaltung vor Ort, oder gegen Kostenerstattung als Kopie. Allein die Anfrage führt erfahrungsgemäß dazu, dass eine Abrechnung noch einmal intern geprüft wird.
Und: schriftlich, sachlich, mit Fristsetzung. Kein Streitbrief. Es geht um einen Rechenfehler, nicht um einen Konflikt.